Sobre la reclamación de los gastos de formalización, algún cliente nos ha planteado si puede reclamar dichos gastos, no siendo el prestatario original, sino habiéndose subrogado posteriormente en la hipoteca.
Primero debemos recordar que la jurisprudencia sobre estos asuntos lo que dice es que esa cláusula (asumir los gastos de formalización de hipoteca) inmersa en los préstamos hipotecarios, es abusiva si se trata de una condición general de contratación impuesta por una entidad bancaria a un cliente como consumidor y usuario, con importante desequilibrio entre las partes (un banco frente a un cliente).
Pero qué pasa si no se trata de una constitución de un préstamo hipotecario original, sino que se trata de una subrogación. ¿Quién debe asumir los gastos de formalización? ¿Esa cláusula puede ser también declarada abusiva?
Rodrigo Álvarez Purón (asesor jurídico y uno de los responsables del departamento de hipotecas de dP abogados) nos indica que “dependerá mucho si comparece o no el banco en esa subrogación”.
Si no comparece la entidad bancaria, a pesar de que probablemente las condiciones de subrogación de la hipoteca las conozca y consienta el banco, si en la escritura de subrogación solo comparecen vendedores y comprador, en virtud del principio de libre contratación se puede pactar entre las partes que los gastos fueran del comprador, que es algo legítimo. Por lo que no se podría reclamar.
Sin embargo, si comparece el banco en la subrogación sí puede reclamarse. Dado que la Sentencia del Supremo de 17 de junio de 2020, con base en la Sentencia de 23 de enero de 2019, establece que cuando en esa escritura de compraventa con subrogación comparecen no solo las partes compradora y vendedora sino también la entidad bancaria, y se formaliza una novación modificativa del préstamo hipotecario en el que se subroga la parte compradora (es decir, que se modifican las condiciones de la hipoteca original), es posible cuestionar en cuanto a su falta de transparencia o abusividad las cláusulas que obligan a la parte consumidora a abonar íntegramente los gastos derivados del otorgamiento de la subrogación y novación.
No obstante, como siempre, “hay que analizar caso por caso” según Rodrigo Álvarez, la escritura determinada, la información precontractual previa facilitada por la entidad bancaria etc.