Temas

Parámetros que permitirán reclamar a las entidades bancarias la comisión de apertura en hipotecas

Publicado: 30 de marzo de 2023, 13:37
  1. Hipotecas

En fecha 16 de marzo de 2023, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha publicado una sentencia que todos los juristas y consumidores estaban esperando, relativa a la comisión de apertura, resolviendo ciertas cuestiones que esclarecen por fin los parámetros que permitirán reclamar a las entidades bancarias esta comisión cobrada en casi la totalidad de los préstamos con hipoteca, así como en otros muchos préstamos no hipotecarios.

Pedro Dopico, socio cofundador de dP abogados, nos cuenta las tres “claves” que el Tribunal Supremo elevó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), y la respuesta que el órgano Europeo ha dictado en forma de sentencia:

¿Es la comisión de apertura un elemento esencial del contrato? 

Respuesta TJUE: La comisión de apertura no es un elemento esencial del contrato, sino un elemento “accesorio”, que no forma parte del precio “principal” del contrato, toda vez que lo que se consideraría elemento esencial que conforma el precio del contrato sería, en síntesis, por un lado, la puesta a disposición de una cantidad de dinero por parte del prestamista y, por otro, el reembolso de esa cantidad, por regla general con intereses, en los plazos previstos.

Es decir, la comisión de apertura, que cubre la retribución de los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito u otros servicios similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo o crédito, no se puede considerar una parte esencial del precio del contrato, sino un elemento accesorio del mismo.

A la vista de este razonamiento, Pedro nos comenta que “La importancia de esta cuestión se debe a que los elementos considerados “esenciales” del contrato son, por decirlo de algún modo, “casi intocables” en el sentido de que hay unos supuestos muy tasados en los que se podría entrar a valorar su abusividad. Es decir, el hecho de que no se considere un elemento esencial del contrato, como veremos en la segunda cuestión, abre la puerta a que se pueda entrar a valorar la abusividad de la cláusula de un modo más genérico, similar a lo ocurrido en su momento con las cláusulas suelo”.

Según la normativa europea, ¿para entrar a valorar la abusividad de una cláusula considerada elemento “importante” del contrato, se puede basar este análisis en elementos como el conocimiento generalizado de esta cláusula, la información ofrecida por la entidad, la atención prestada por el consumidor medio y los elementos relativos a la redacción y ubicación de la cláusula dentro del contrato?

Respuesta del TJUE: Primero aclara que el TS presupone como esencial la comisión de apertura pero, tras aclarar la primera cuestión prejudicial, consideran que esta segunda cuestión se ha de responder tomando la comisión como un elemento “importante”, en lugar de esencial.

Dicho esto, vemos que el TJUE resuelve, en síntesis, lo siguiente: En primer lugar, en un caso similar al de las cláusulas suelo, no se puede presuponer de antemano que la comisión de apertura automáticamente cumplas las exigencias de transparencia establecidas, ya que esta transparencia no puede ceñirse solamente a que la cláusula esté “bien redactada y ubicada dentro del contrato”, sino que la entidad ha de demostrar que el prestatario se encontraba, al momento de firmar el contrato, en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha la cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

A la vista de esta cuestión, pero nos aclara que “de un modo muy resumido, el juez nacional debe comprobar, y el banco debe acreditar, que al momento de firma del préstamo la cláusula litigiosa fue o debió ser entendida por un consumidor medio, en el sentido de que la entidad facilitó los elementos suficientes para que el cliente realmente apreciase la existencia de la cláusula y llegase a comprender el alcance e impacto de ésta en el contrato, y ello para que pudiese tenerla en cuenta a efectos de valorar los “pros y contras” que existen antes de firmar el préstamo hipotecario”.

¿Es pertinente, según la normativa europea (Directiva 93/13), valorar que la comisión de apertura causa un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, a favor de la entidad prestataria?

Respuesta del TJUE: En síntesis, comienza el TJUE aclarando que ellos no pueden entrar a valorar la “validez” o “abusividad” de una cláusula, sino que solamente pueden facilitar al juez nacional los parámetros para realizar esta valoración.

Dicho esto, señalan que el juez nacional debe comprobar si la entidad, en el momento de la contratación del préstamo, ofreció al consumidor un trato “leal y equitativo”, en el sentido de que actuó de modo que podría esperar que el cliente habría aceptado esta cláusula si la misma hubiese sido negociada en lugar de haber sido impuesta como una condición generalizada incluida en todos los contratos “tipo”.

Tras diversos razonamientos, acaba resolviendo el Tribunal que dicha comisión se podría llegar a considerar válida, pero solo en los casos en los que la entidad acredite que ha cumplido todos los requisitos para cumplir con la validez de la misma, requisitos que han de ser revisados por el juez nacional.

Pedro nos ofrece su valoración sobre esta tercera cuestión: “a efectos prácticos, esto abre la puerta a un procedimiento muy similar al de las comisiones por descubierto, ya que la comisión de apertura no puede considerarse válida si la entidad no acredita que ha cumplido todos los requisitos que la ley y jurisprudencia nacional española exigen, y, al igual que en esta comisión, en casi la totalidad de los casos estos requisitos no se han cumplido, ya que, por ejemplo, el banco debería demostrar que se han realizado unos trabajos efectivos que justifiquen el cobro de esta comisión, como puede ser un estudio complementario al análisis básico de requisitos para conceder el préstamo, ya que al fin y al cabo este análisis se basa sencillamente en la aportación del consumidor de ciertos documentos y la cumplimentación de unos formularios con esos datos, que supone realmente poco trabajo para el empleado del banco.

Por todo ello, entiendo que a partir de esta sentencia la inmensa mayoría de las comisiones de apertura son y serán reclamables”.

Noticias relacionadas
Anulados dos seguros de vida ligados ilegalmente a una hipoteca en Barcelona

Anulados dos seguros de vida ligados ilegalmente a una hipoteca en Barcelona

13/11/2023
Los jueces declaran ilegal vincular la hipoteca a estos productos, sobre todo cuando exigen el pago de una prima única que se engloba en la financiación Continúa el goteo de sentencias que dan la razón a los consumidores que, aconsejados por su banco, suscribieron seguros ligados a hipotecas que
Resumen sobre la reclamación de la comisión de apertura

Resumen sobre la reclamación de la comisión de apertura

31/05/2023
El TS que la comisión de apertura no es un pago que deba efectuar el prestatario por el disfrute del préstamo, sino que constituye, con el interés remuneratorio, uno de los elementos principales del precio, esto es, un pago que el prestatario ha de hacer por la concesión y disfrute del préstamo en
A la espera de la sentencia del Supremo sobre las comisiones de apertura en hipotecas

A la espera de la sentencia del Supremo sobre las comisiones de apertura en hipotecas

18/01/2023
El Tribunal Supremo ha formulado una batería de preguntas al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a fin de que revise y aclare su postura sobre las comisiones de apertura en préstamos y créditos hipotecarios, para acabar con las contradicciones entre la doctrina española y la
¿Cuáles son los gastos de hipoteca?

¿Cuáles son los gastos de hipoteca?

06/09/2022
Los gastos de hipoteca suponían, aproximadamente, un 20% del valor del préstamo. Esto representaba un gran desembolso para el hipotecado, que tenía que abonar los gastos de la hipoteca más el 10% de los de la compraventa más lo restante del préstamo (si no conseguía el 100%). Tras muchos años, el

¡Compártelo!